मुंबई/चेन्नई — रियल एस्टेट सेक्टर के लिए 2017 के बाद से सबसे महत्वपूर्ण अप्रत्यक्ष कर सुधार के तहत, जीएसटी परिषद ने "जीएसटी 2.0" का प्रस्ताव रखा है, जो 22 सितंबर, 2025 से प्रभावी होगा। इस नई व्यवस्था का उद्देश्य सीमेंट और प्राकृतिक पत्थरों सहित महत्वपूर्ण निर्माण सामग्री पर कर दरों में कटौती करना है, जिससे घर निर्माण लागत में 3-5% की कमी आएगी। हालांकि, उद्योग जगत की आशावादिता पर सरकार के एक समानांतर प्रस्ताव का भी असर पड़ा है, जिसमें फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) प्रीमियम पर 18% कर लगाने की बात कही गई है। डेवलपर्स का कहना है कि इस कदम से ये बचतें खत्म हो सकती हैं और संपत्ति की कीमतें बढ़ सकती हैं।
यह सुधार किफायती आवास क्षेत्र में आई भारी गिरावट के जवाब में आया है। एनारॉक के आंकड़ों के अनुसार, कुल बिक्री में किफायती घरों का हिस्सा 2019 में 38% से घटकर 2024 में मात्र 18% रह गया, जिसका मुख्य कारण बढ़ती लागत है।
नई कर संरचना का विश्लेषण
जीएसटी 2.0 सुधार का मुख्य बिंदु कर श्रेणियों का सरलीकरण है। जटिल बहुस्तरीय प्रणाली को सुव्यवस्थित किया गया है, जिससे प्रमुख निर्माण सामग्री को कम कर श्रेणियों में लाया गया है। इसका विशेष प्रभाव दक्षिण भारत के व्यक्तिगत गृह निर्माताओं और विकासकर्ताओं पर पड़ेगा, जहां सामग्री की लागत बजट का एक महत्वपूर्ण हिस्सा होती है।
सामग्री लागत में परिवर्तन
| सामग्री | पुरानी जीएसटी दर | नई जीएसटी दर (सितंबर 2025 के लिए अनुमानित) | अनुमानित मूल्य प्रभाव |
|---|---|---|---|
| सीमेंट | 28% | 18% | प्रति बैग ₹25–30 की ड्रॉप कीमत |
| ग्रेनाइट और संगमरमर के ब्लॉक | 12% | 5% | फर्श की लागत में उल्लेखनीय गिरावट |
| फ्लाई ऐश ईंटें | 12% | 5% | दीवार बनाने की लागत में कमी |
उद्योग विशेषज्ञों के अनुसार, किसी आवासीय परियोजना की कुल निर्माण लागत में सीमेंट का हिस्सा 12-18% होता है। कर दर में 10% की कमी से परियोजना की कुल लागत में लगभग 3-3.5% की कमी आने की उम्मीद है। पत्थर पर लगने वाले करों में कमी को भी इसमें शामिल करने पर कुल लागत लाभ 5% तक पहुंच जाता है।
एफएसआई कर विवाद
भौतिक कर कटौती का स्वागत किया गया है, लेकिन एक विवादास्पद प्रस्ताव इस प्रगति को उलट देने की धमकी दे रहा है। दिसंबर 2024 की रिपोर्टों से संकेत मिलता है कि सरकार एफएसआई पर 18% जीएसटी और स्थानीय नगरपालिकाओं को अतिरिक्त एफएसआई प्रीमियम का भुगतान करने पर विचार कर रही है।
फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) यह निर्धारित करता है कि किसी विशिष्ट भूमि पर कितना निर्माण करने की अनुमति है। मुंबई, बेंगलुरु और चेन्नई जैसे भूमि की कमी वाले महानगरों में, विकासकर्ता ऊर्ध्वाधर निर्माण के लिए सरकार को भारी प्रीमियम का भुगतान करते हैं।
- उद्योग का रुख: कन्फेडरेशन ऑफ रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन ऑफ इंडिया (CREDAI) का तर्क है कि एफएसआई शुल्क वैधानिक शुल्क हैं और उन्हें जीएसटी से छूट मिलनी चाहिए।
- लागत पर प्रभाव: क्रेडाई के अध्यक्ष बोमन ईरानी ने कहा है कि एफएसआई पर कर लगाने से आवास की कीमतों में 7-10% की वृद्धि हो सकती है।
- दोहरा कराधान: डेवलपर्स का तर्क है कि यह दोहरा कराधान है क्योंकि वे आवासीय परियोजनाओं पर इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) का दावा नहीं कर सकते हैं।
कुंजी ले जाएं
यदि 18% एफएसआई कर लागू होता है, तो यह सस्ते सीमेंट से होने वाली बचत पर भारी पड़ सकता है। सामग्री लागत में 5% की गिरावट भूमि विकास करों के कारण होने वाली 10% की वृद्धि की भरपाई नहीं कर सकती।
क्षेत्रीय प्रभाव: दक्षिण भारत पर केंद्रित
इन परिवर्तनों का प्रभाव विभिन्न भौगोलिक क्षेत्रों में भिन्न-भिन्न होता है। दक्षिण भारतीय बाजार के लिए, स्थानीय निर्माण पद्धतियों और सामग्री स्रोतों के कारण इसके निहितार्थ विशिष्ट हैं।
1. ग्रेनाइट के प्रमुख केंद्र (कर्नाटक और तमिलनाडु)
कर्नाटक और तमिलनाडु ग्रेनाइट उत्पादन के प्रमुख केंद्र हैं। ग्रेनाइट ब्लॉकों पर जीएसटी को 12% से घटाकर 5% करने से बेंगलुरु और चेन्नई के गृहस्वामियों के लिए फर्श की लागत में काफी कमी आने की उम्मीद है। उत्तर भारत के विपरीत, जहां संगमरमर अक्सर आयात किया जाता है, दक्षिण भारतीय घरों में मुख्य रूप से स्थानीय स्तर पर उत्पादित ग्रेनाइट का उपयोग किया जाता है। इस कर कटौती से स्थानीय आपूर्ति श्रृंखला और अंतिम उपभोक्ता दोनों को सीधा लाभ होगा।
2. टियर-2 और टियर-3 विस्तार
मुंबई या बेंगलुरु जैसे महानगरों में, ज़मीन की लागत (और एफएसआई शुल्क) संपत्ति की कीमत का एक बड़ा हिस्सा होती है। हालांकि, कोयंबटूर, मैसूर और कोच्चि जैसे टियर-2 शहरों में, निर्माण लागत (सामग्री + श्रम) कुल लागत का ज़मीन के मूल्य से कहीं अधिक होती है।
इसलिए, सीमेंट कर में कटौती का सकारात्मक प्रभाव इन छोटे शहरों में अधिक देखने को मिलेगा। घनी आबादी वाले महानगरों की तुलना में यहां एफएसआई कर का खतरा कम है।
3. मानसून निर्माण (केरल और तटीय कर्नाटक)
तटीय क्षेत्रों में जंग और नमी से बचाव के लिए विशेष, उच्च गुणवत्ता वाले सीमेंट की आवश्यकता होती है। ये प्रीमियम सीमेंट महंगे होते हैं। प्रति बोरी ₹25-30 की कमी केरल में घर मालिकों के लिए काफी राहत प्रदान करती है, जहां भूभाग और श्रम दरों के कारण निर्माण लागत पारंपरिक रूप से अधिक होती है।
भारतीय संदर्भ में ईंटों, एएसी ब्लॉकों और कंक्रीट ब्लॉकों जैसी विभिन्न निर्माण सामग्री की तुलना को विस्तार से समझने के लिए, आप ईंट बनाम एएसी बनाम कंक्रीट ब्लॉकों पर हमारी व्यापक मार्गदर्शिका देख सकते हैं।
घटनाओं का क्रम
- 2019-2024: बढ़ती लागतों के कारण किफायती आवास की बिक्री का हिस्सा 38% से घटकर 18% हो गया।
- दिसंबर 2024: एफएसआई पर 18% जीएसटी लगाने का प्रस्ताव सामने आया; उद्योग ने कीमतों में वृद्धि का हवाला देते हुए आपत्ति जताई।
- 3 सितंबर, 2025: जीएसटी परिषद ने "जीएसटी 2.0" युक्तिकरण को मंजूरी दी, जिसके तहत सीमेंट पर लगने वाली 28% की दर को समाप्त कर दिया गया।
- 22 सितंबर, 2025: नई दरें लागू होने का अनुमान है। सीमेंट की दरें घटकर 18% और पत्थरों की दरें घटकर 5% हो जाएंगी।
- 2025 के अंत तक (वर्तमान): एफएसआई कर के कार्यान्वयन को लेकर विवाद जारी है।
विशेषज्ञों के दृष्टिकोण
उद्योग जगत के नेताओं ने राहत और सावधानी दोनों तरह की प्रतिक्रियाएं दी हैं। ANAROCK ग्रुप के चेयरमैन अनुज पुरी ने करों और आपूर्ति के बीच सीधे संबंध को रेखांकित करते हुए कहा, "सीमेंट जैसे निर्माण सामग्री पर जीएसटी कम होने से निर्माण लागत में 3-5% तक की कमी आ सकती है। डेवलपर्स, विशेष रूप से किफायती आवास निर्माण में लगे डेवलपर्स को नकदी प्रवाह और लाभ मार्जिन के मामले में बड़ी राहत मिलेगी।"
हालांकि, एफएसआई के मुद्दे पर क्रेडाई का रुख दृढ़ है। वित्त मंत्रालय को दिए गए एक ज्ञापन में, संस्था ने चेतावनी दी है कि एफएसआई शुल्क पर जीएसटी लगाने का प्रस्ताव "सभी के लिए आवास" के लक्ष्य के लिए प्रतिकूल साबित हो सकता है।
एनएरेडको नेशनल के अध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी ने व्यापक आर्थिक दृष्टिकोण पर जोर देते हुए कहा कि युक्तिकरण से "बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में तेजी आएगी, जिससे जीडीपी वृद्धि पर गुणक प्रभाव पड़ेगा।"
पृष्ठभूमि: इनपुट टैक्स क्रेडिट का मुद्दा
लागत अधिक होने के कारणों को समझने के लिए, 2019 के कर परिवर्तनों पर गौर करना आवश्यक है। 2019 से, डेवलपर्स अपार्टमेंट बेचने पर कम जीएसटी (किफायती अपार्टमेंट के लिए 1%, अन्य के लिए 5%) का भुगतान करते हैं, लेकिन उन्हें इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) से वंचित कर दिया जाता है।
इसका मतलब यह है कि डेवलपर्स सीमेंट और स्टील पर टैक्स तो चुकाते हैं, लेकिन इसकी वापसी का दावा नहीं कर सकते। ये टैक्स एक तरह का "डूबा हुआ खर्च" बन जाते हैं, जिसका बोझ खरीदार पर पड़ता है। सीमेंट पर टैक्स को 28% से घटाकर 18% करने से सरकार ने इस डूबे हुए खर्च को कम कर दिया है, जिससे नए घरों की न्यूनतम कीमत में प्रभावी रूप से कमी आई है।
आगे क्या होगा?
जैसे-जैसे उद्योग 2025 के अंत में त्योहारी सीजन की ओर बढ़ रहा है, दो परिदृश्य सामने आने की संभावना है:
- निकट भविष्य में: नवरात्रि और दिवाली के दौरान खरीदारों को आकर्षित करने के लिए डेवलपर्स द्वारा "अतिरिक्त लाभों" पर ज़ोर देते हुए मार्केटिंग अभियानों की बाढ़ आने की उम्मीद है। सीमेंट की कीमतें कुछ ही हफ्तों में कम दर पर स्थिर हो जानी चाहिए।
- दीर्घकालिक दृष्टिकोण: उद्योग एफएसआई कर पर अंतिम निर्णय की प्रतीक्षा कर रहा है। यदि सरकार एफएसआई को जीएसटी से छूट देती है, तो 2026 में नए प्रोजेक्ट लॉन्च में तेजी देखने को मिल सकती है। यदि कर लागू होता है, तो मुंबई, बेंगलुरु और चेन्नई में सस्ते कच्चे माल के बावजूद कीमतें बढ़ सकती हैं, जबकि टियर-2 शहरों को वर्तमान दर कटौती का लाभ मिलने की संभावना है।
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