मुंबई/चेन्नई - २०१७ नंतर रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी सर्वात महत्वाची अप्रत्यक्ष कर सुधारणा म्हणून, जीएसटी कौन्सिलने "जीएसटी २.०" प्रस्तावित केली आहे, जी २२ सप्टेंबर २०२५ पासून लागू होईल. नवीन प्रणालीमध्ये सिमेंट आणि नैसर्गिक दगडांसह महत्त्वाच्या बांधकाम साहित्यांवरील कर दर कमी करण्याचा उद्देश आहे, ज्यामुळे घर बांधणीचा खर्च ३-५% कमी होईल. तथापि, फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (एफएसआय) प्रीमियमवर १८% कर आकारण्याच्या समांतर सरकारी प्रस्तावामुळे उद्योग आशावाद कमी झाला आहे, विकासकांनी इशारा दिला आहे की या बचतीला नकार देऊ शकतो आणि मालमत्तेच्या किमती वाढवू शकतो.
परवडणाऱ्या घरांच्या क्षेत्रातील तीव्र आकुंचनाच्या पार्श्वभूमीवर ही सुधारणा करण्यात आली आहे. अॅनारॉकच्या आकडेवारीनुसार, एकूण विक्रीत परवडणाऱ्या घरांचा वाटा २०१९ मध्ये ३८% वरून २०२४ मध्ये फक्त १८% पर्यंत घसरला, ज्याचे मुख्य कारण वाढत्या इनपुट खर्चामुळे होते.
नवीन कर रचनेचे विश्लेषण
"जीएसटी २.०" सुधारणांचा गाभा म्हणजे कर स्लॅबचे सरलीकरण. गुंतागुंतीची बहु-स्तरीय प्रणाली सुव्यवस्थित करण्यात आली आहे, ज्यामुळे प्रमुख बांधकाम इनपुट कमी कर कंसात हलवले गेले आहेत. दक्षिण भारतातील वैयक्तिक गृहनिर्माण व्यावसायिक आणि विकासकांसाठी हे विशेषतः प्रभावी आहे, जिथे साहित्य खर्च हा बजेटचा एक महत्त्वाचा भाग आहे.
साहित्याच्या किमतीत बदल
| साहित्य | जुना जीएसटी दर | नवीन जीएसटी दर (सप्टेंबर २०२५ साठी अंदाजित) | अंदाजे किंमत परिणाम |
|---|---|---|---|
| सिमेंट | २८% | १८% | प्रति बॅग ₹२५-३० ड्रॉप |
| ग्रॅनाइट आणि संगमरवरी ब्लॉक्स | १२% | ५% | फ्लोअरिंगच्या किमतीत लक्षणीय घट |
| फ्लाय अॅश ब्रिक्स | १२% | ५% | भिंती बांधण्याचा खर्च कमी झाला |
उद्योग तज्ञांच्या मते, निवासी प्रकल्पाच्या एकूण बांधकाम खर्चात सिमेंटचा वाटा १२-१८% असतो. कर दरात १०% कपात केल्याने एकूण प्रकल्प खर्च अंदाजे ३-३.५% कमी होण्याची अपेक्षा आहे. दगडी करांमध्ये कपात केल्यास, एकूण खर्चाचा फायदा ५% पर्यंत पोहोचतो.
एफएसआय कर वाद
मटेरियल टॅक्समध्ये कपातीचे स्वागत केले जात असले तरी, एका वादग्रस्त प्रस्तावामुळे प्रगती रद्द होण्याची भीती आहे. डिसेंबर २०२४ च्या अहवालातून असे दिसून येते की सरकार एफएसआयवर १८% जीएसटी आणि स्थानिक नगरपालिका अधिकाऱ्यांना भरलेल्या अतिरिक्त एफएसआय प्रीमियमवर विचार करत आहे.
एखाद्या विशिष्ट जमिनीवर किती बांधकाम करण्यास परवानगी आहे हे FSI (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स) वरून ठरवले जाते. मुंबई, बंगळुरू आणि चेन्नई सारख्या जमिनीची कमतरता असलेल्या महानगरांमध्ये, विकासक उभ्या बांधकामासाठी सरकारला मोठ्या प्रमाणात प्रीमियम देतात.
- उद्योगाची भूमिका: द कॉन्फेडरेशन ऑफ रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स असोसिएशन ऑफ इंडिया (CREDAI) चा असा युक्तिवाद आहे की FSI शुल्क हे वैधानिक शुल्क आहेत आणि त्यांना GST मधून वगळले पाहिजे.
- खर्चाचा परिणाम: क्रेडाईचे अध्यक्ष बोमन इराणी यांनी म्हटले आहे की एफएसआयवर कर लावल्याने घरांच्या किमती ७-१०% वाढू शकतात.
- दुहेरी कर आकारणी: विकासकांचा असा युक्तिवाद आहे की हे दुहेरी कर आकारणीसारखे आहे कारण ते निवासी प्रकल्पांवर इनपुट टॅक्स क्रेडिट (ITC) दावा करू शकत नाहीत.
की टेकवे
जर १८% एफएसआय कर लागू केला गेला तर तो स्वस्त सिमेंटच्या बचतीवर मात करेल. भौतिक किमतीत ५% घट जमीन विकास करांमुळे झालेल्या १०% वाढीची भरपाई करू शकत नाही.
प्रादेशिक प्रभाव: दक्षिण भारतावर लक्ष केंद्रित करणे
या बदलांचा परिणाम वेगवेगळ्या भौगोलिक क्षेत्रांमध्ये वेगवेगळा असतो. दक्षिण भारतीय बाजारपेठेसाठी, स्थानिक बांधकाम पद्धती आणि साहित्याच्या स्रोतांमुळे त्याचे परिणाम विशिष्ट आहेत.
१. ग्रॅनाइट हब (कर्नाटक आणि तामिळनाडू)
कर्नाटक आणि तामिळनाडू ही ग्रॅनाइट उत्पादनाची प्रमुख केंद्रे आहेत. ग्रॅनाइट ब्लॉक्सवरील जीएसटी १२% वरून ५% पर्यंत कमी केल्याने बंगळुरू आणि चेन्नईमधील घरमालकांसाठी फ्लोअरिंग खर्चात लक्षणीय घट होण्याची अपेक्षा आहे. उत्तरेकडील, जिथे संगमरवरी बहुतेकदा आयात केला जातो, त्याच्या विपरीत, दक्षिण भारतीय घरे प्रामुख्याने स्थानिक पातळीवर मिळवलेले ग्रॅनाइट वापरतात. या कर कपातीचा थेट फायदा स्थानिक पुरवठा साखळी आणि अंतिम ग्राहकांना होतो.
२. टियर-२ आणि टियर-३ विस्तार
मुंबई किंवा बंगळुरूसारख्या महानगरांमध्ये, जमिनीच्या किमती (आणि FSI शुल्क) मालमत्तेच्या किमतीत मोठा वाटा उचलतात. तथापि, कोईम्बतूर, म्हैसूर आणि कोचीसारख्या टियर-२ शहरांमध्ये, बांधकाम घटक (साहित्य + कामगार) जमिनीच्या किमतीपेक्षा एकूण किमतीचा मोठा भाग असतो.
त्यामुळे, या लहान शहरांमध्ये सिमेंट कर कपात अधिक सकारात्मकपणे जाणवेल. उच्च घनता असलेल्या महानगरांच्या तुलनेत येथे FSI कराचा धोका कमी तीव्र आहे.
३. मान्सून बांधकाम (केरळ आणि किनारी कर्नाटक)
किनारी प्रदेशांना गंज आणि ओलावा सहन करण्यासाठी विशेष, उच्च दर्जाचे सिमेंट आवश्यक असते. हे प्रीमियम सिमेंट अधिक महाग आहेत. केरळमधील घरमालकांना प्रति बॅग २५-३० रुपयांची कपात मोठ्या प्रमाणात दिलासा देते, जिथे भूप्रदेश आणि मजुरांच्या दरांमुळे बांधकाम खर्च पारंपारिकपणे जास्त असतो.
भारतीय संदर्भात विटा, एएसी ब्लॉक्स आणि काँक्रीट ब्लॉक्स सारख्या वेगवेगळ्या बांधकाम साहित्यांची तुलना कशी होते याबद्दल सविस्तर माहितीसाठी, तुम्ही आमचे विट विरुद्ध एएसी विरुद्ध काँक्रीट ब्लॉक्स वरील सर्वसमावेशक मार्गदर्शक पाहू शकता.
कार्यक्रमांची टाइमलाइन
- २०१९ - २०२४: वाढत्या खर्चामुळे परवडणाऱ्या घरांच्या विक्रीचा वाटा ३८% वरून १८% पर्यंत घसरला.
- डिसेंबर २०२४: एफएसआय पृष्ठभागांवर १८% जीएसटी आकारण्याचा प्रस्ताव; किमती वाढल्याने उद्योगांचा आक्षेप.
- ३ सप्टेंबर २०२५: जीएसटी कौन्सिलने "जीएसटी २.०" सुसूत्रीकरणाला मान्यता दिली, सिमेंटसाठी २८% स्लॅब रद्द केला.
- २२ सप्टेंबर २०२५: नवीन दर लागू होण्याची शक्यता. सिमेंट १८% पर्यंत, दगड ५% पर्यंत घसरले.
- २०२५ च्या अखेरीस (सध्या): एफएसआय कराच्या अंमलबजावणीबाबत वाद सुरूच आहे.
तज्ञांचे दृष्टिकोन
उद्योग क्षेत्रातील नेत्यांनी दिलासा आणि सावधगिरीच्या मिश्र प्रतिक्रिया दिल्या आहेत. ANAROCK ग्रुपचे अध्यक्ष अनुज पुरी यांनी कर आणि पुरवठ्यातील थेट संबंध लक्षात घेतला: "सिमेंटसारख्या बांधकाम साहित्यावरील GST कमी केल्याने बांधकाम खर्च ३-५% पर्यंत कमी होऊ शकतो. विकासकांना, विशेषतः परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीमध्ये गुंतलेल्यांना, रोख प्रवाह आणि मार्जिनच्या बाबतीत मोठी सवलत मिळेल." स्रोत
तथापि, एफएसआयच्या मुद्द्याबाबत, क्रेडाई ठाम आहे. अर्थ मंत्रालयाला दिलेल्या निवेदनात, संस्थेने असा इशारा दिला की एफएसआय शुल्कावर जीएसटी लादण्याचा प्रस्ताव सर्वांसाठी घरांच्या उद्दिष्टाच्या "प्रतिकूल" ठरू शकतो.
एनएआरईडीसीओ नॅशनलचे अध्यक्ष निरंजन हिरानंदानी यांनी व्यापक आर्थिक दृष्टिकोनावर भर दिला आणि सांगितले की सुसूत्रीकरणामुळे "पायाभूत सुविधांच्या प्रकल्पांना गती मिळेल, ज्यामुळे जीडीपी वाढीवर गुणाकार परिणाम होईल."
पार्श्वभूमी: इनपुट टॅक्स क्रेडिट समस्या
खर्च जास्त का आहे हे समजून घेण्यासाठी, २०१९ च्या कर बदलांकडे लक्ष दिले पाहिजे. २०१९ पासून, विकासक अपार्टमेंट विकण्यावर कमी जीएसटी देतात (परवडणाऱ्या किमतीसाठी १%, इतरांसाठी ५%) परंतु त्यांना इनपुट टॅक्स क्रेडिट (ITC) नाकारले जाते.
याचा अर्थ विकासक सिमेंट आणि स्टीलवर कर भरतात परंतु त्यांच्यासाठी परतफेड मागू शकत नाहीत. हे कर "बुडलेले खर्च" बनतात जे खरेदीदाराला दिले जातात. सिमेंटवरील कर २८% वरून १८% पर्यंत कमी करून, सरकारने या बुडलेल्या खर्चाचा आकार कमी केला आहे, ज्यामुळे नवीन घरांसाठी किंमत पातळी प्रभावीपणे कमी झाली आहे.
पुढे काय?
२०२५ च्या अखेरीस हा उद्योग सणासुदीच्या हंगामात प्रवेश करत असताना, दोन परिस्थिती उद्भवण्याची शक्यता आहे:
- तात्काळ कालावधी: नवरात्र आणि दिवाळी दरम्यान खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी विकासकांकडून "पास-ऑन फायदे" अधोरेखित करणाऱ्या मार्केटिंग मोहिमांचा एक मोठा संच अपेक्षित आहे. काही आठवड्यांत सिमेंटच्या किमती कमी दराने स्थिर होतील.
- दीर्घकालीन: उद्योग एफएसआय कराबाबत अंतिम निर्णयाची वाट पाहत आहे. जर सरकारने जीएसटीमधून एफएसआयला सूट दिली तर २०२६ मध्ये नवीन प्रकल्पांच्या लाँचमध्ये तेजी येऊ शकते. जर कर लागू झाला तर, स्वस्त साहित्य असूनही मुंबई, बंगळुरू आणि चेन्नईमध्ये किमती वाढू शकतात, तर टियर-२ शहरे सध्याच्या दर कपातीचे लाभार्थी राहतील.
अधिक माहिती आणि अपडेट्ससाठी, आमच्या वृत्तपत्राची सदस्यता घ्या आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रातील नवीनतम घडामोडींबद्दल माहिती मिळवा.
याव्यतिरिक्त, जर तुम्ही तुमच्या घराच्या बांधकामासाठी वित्तपुरवठा करण्याची योजना आखत असाल, तर गृहकर्जासाठी बांधकाम योजनांचे बारकावे समजून घेणे महत्त्वाचे असू शकते. बिल्डिंग प्लॅन गृहकर्जावरील आमच्या तपशीलवार लेखात अधिक जाणून घ्या.
